Koniec marca, a w tym roku również dzień 2 kwietnia 2024 r. to zbieżność wielu ważnych terminów podatkowych – dla wielu podmiotów jest to moment sporządzania sprawozdań finansowych za poprzedni rok, złożenia informacji IFT-2R za 2023 r. oraz obowiązki podatkowe w zakresie raportowania dla niektórych spółek.

Obowiązkami informacyjnymi wynikającymi z ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (CIT) objęto zarówno spółki nieruchomościowe, jak również podatników posiadających bezpośrednio lub pośrednio w tego rodzaju spółce udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze.

Szerzej o definicji spółki nieruchomościowej oraz samym obowiązku pisaliśmy już na naszym blogu pod poniższym linkiem. Mimo, że od wprowadzenia definicji spółki nieruchomościowej upłynęło już trochę czasu (przepisy obowiązują od 2021 r.), wiele zagadnień w tym temacie wciąż wydaje się być niejasne. Części z tych problemów omówiliśmy już pod poniższym linkiem. Jednak z uwagi na zbliżający się termin raportowania zrobiliśmy również przegląd indywidualnych interpretacji podatkowych, aby przeanalizować dalsze wątpliwości jakie pojawiają się w tym obszarze.

Interpretacja ogólna MF

Z uwagi na dość dużą ilość wątpliwości w zakresie spółek nieruchomościowych, Ministerstwo Finansów w dniu 23 lutego 2023 r. wydało Interpretację Ogólną nr DD5.8203.7.2022 w sprawie obowiązków informacyjnych spółek nieruchomościowych i podatników posiadających udziały w tych spółkach. W przytoczonej interpretacji wskazano cel raportowania tego rodzaju informacji – pozyskanie przez administrację skarbową informacji o podmiotach, które potencjalnie mogą być zobowiązane do zapłaty podatku w Polsce w momencie zbycia udziałów w spółce nieruchomościowej – oraz wyjaśniono, że obowiązek informacyjny obejmuje zarówno podmioty będące polskimi rezydentami podatkowymi, jak również nie będącymi polskimi rezydentami. Interpretacja odniosła się także do podmiotów zwolnionych z podatku CIT (brak obowiązku informacyjnego) oraz do podatkowych grup kapitałowych (obowiązek dotyczy każdej spółki wchodzącej do grupy, a nie całej grupy). Pomimo wydanej interpretacji ogólnej, spółki nieruchomościowe to dalej wiele znaków zapytania.

Wątpliwości interpretacyjne

Temat spółek nieruchomościowych jest dość złożony i niejednoznaczny, dlatego warto zapoznać się z naszym przeglądem interpretacji podatkowych w tym temacie:

Interpretacja indywidualna z dnia 2 listopada 2022 r. (nr 0111-KDIB1-3.4010.595.2022.1.IZ) gdzie wnioskodawcą jest firma deweloperska posiadająca nieruchomość zabudowaną budynkiem usługowym – w przyszłości wykorzystana na działalność deweloperską.

Wątpliwości: Co należy ująć w sumie wartości rynkowej aktywów?

Według wnioskodawcy w sumie wartości aktywów Spółka powinna uwzględnić wartość rynkową wszystkich posiadanych nieruchomości, a w przypadku produkcji w toku należy uwzględnić tylko wartość gruntu (bez nakładów poniesionych na budowę inwestycji deweloperskiej).

Rozstrzygnięcie: DKIS nie zgodził się ze Spółką co do wąskiego rozumienia pojęcia wartości bilansowej aktywów do celów podatkowych. Organ stanął na stanowisku, że należy to rozumieć jako wartość wszystkich aktywów bez względu na sposób ich wykazania w bilansie. W sumie wartości rynkowej aktywów Wnioskodawca powinien ująć wartość nieruchomości zakwalifikowanych do środków trwałych, inwestycji w nieruchomości, towarów oraz nieruchomości ujętych jako element produkcji w toku wraz z nakładami poniesionymi na budowę inwestycji deweloperskiej. Dokonując wyceny więc, należy wziąć pod uwagę wartość nie tylko samych gruntów, lecz także nakładów poniesionych na budowę inwestycji deweloperskiej.

Interpretacja indywidualna z dnia 1 lutego 2023 r. (nr 0114-KDIP2-1.4010.261.2022.1.MW), gdzie wnioskodawcą jest spółka kapitałowa z międzynarodowej grupy kapitałowej, który posiada 100% udziałów w innej spółce, a ta z kolei posiada 100% udziałów w spółce nieruchomościowej.

Wątpliwości: Czy spółka zobowiązana jest (i będzie w przyszłości) do przekazania informacji o liczbie posiadanych pośrednio akcji w spółce nieruchomościowej?

Według wnioskodawcy nie jest i nie będzie zobowiązania.

Rozstrzygnięcie: DKIS wskazał, że obowiązek raportowania powstaje niezależnie od tego czy w roku podatkowym, na koniec którego składana jest informacja, uzyskany został przychód z odpłatnego zbycia praw do spółki nieruchomościowej czy też z innego tytułu (np. dywidendy). Organ potwierdził także korzystną dla podatników kwestię tzw. klauzuli nieruchomościowej, a mianowicie stwierdził, że wspólnicy spółek nieruchomościowych będący zagranicznymi rezydentami z krajów, których umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) zawarte z Polską nie zawierają klauzuli nieruchomościowej, nie mają obowiązku przekazywania informacji o liczbie posiadanych udziałów w spółce nieruchomościowej.

W interpretacji indywidualnej z dnia 20 lipca 2023 r. (nr 0111-KDIB1-1.4010.281.2023.1.AW), został poruszony zakres przychodów związanych z posiadanymi nieruchomościami. Organ zaliczył do nich także usługi gastronomiczne, stwierdzając, że do przychodów z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są nieruchomości, należy zaliczyć również przychody z usług hotelarskich. DKIS stwierdził, że nie tylko sama usługa noclegu, lecz także w przypadku świadczenia kompleksowych usług tj. usług gastronomicznych, dostępu do SPA czy obiektów sportowych i wypożyczania sprzętu, podatnik uzyskuje przychody związane z posiadanymi nieruchomościami, o których mowa w definicji spółki nieruchomościowej.

Raportowanie

Należy jednak pamiętać, że pomimo wątpliwości w analizie przepisów, podmioty spełniające definicję spółki nieruchomościowej mają obowiązek przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej informację:

• o podmiotach posiadających prawa do spółki nieruchomościowej (CIT-N1), składaną przez spółkę nieruchomościową,
• o prawach do spółki nieruchomościowej oraz o podmiotach pośredniczących (CIT-N2), którą składają te podmioty.

Jak już wspomnieliśmy na początku w tym roku termin ten upłynie w dniu 2 kwietnia 2024 roku – z uwagi na podchodzące Święta Wielkanocne – dni ustawowo wolne od pracy.

Informacje CIT-N1 oraz CIT-N2 składa się według stanu na ostatni dzień roku podatkowego (roku obrotowego) spółki nieruchomościowej. Z uwagi na konieczność złożenia powyższych informacji w formie elektronicznej – w przypadku nierezydentów – może zaistnieć konieczność zarejestrowania się dla celów podatkowych (rejestracja NIP) w Polsce.

Jakkolwiek wspomniane przepisy funkcjonują w polskim porządku prawnym już kilka lat, ich interpretacja nadal budzi szereg wątpliwości. Przytoczony przez nas krótki przegląd interpretacji w tym temacie oraz wydana przez MF interpretacja ogólna pokazuje, jak wiele kwestii pozostaje jeszcze niewyjaśnionych.

Jeśli również Państwo mają wątpliwości w zakresie spółek nieruchomościowych bądź innych przepisów podatkowych, serdecznie zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami.