Wynajem mieszkań z roku na rok zyskuje na popularności. Staje się on coraz powszechniejszą formą uzyskania dodatkowego zarobku, a często nawet zyski z wynajmu stanowią główne źródło utrzymania. Granica pomiędzy najmem prywatnym a najmem będącym działalnością gospodarczą jest bardzo cienka, same organy administracji skarbowej i sądy mają problem z określeniem jej przebiegu. Aby udzielić odpowiedzi na pytanie, kiedy wynajem mieszkań staje się działalnością gospodarczą, należy wyjaśnić jej definicję.
Czym jest działalność gospodarcza?
Definicja działalności gospodarczej została zawarta w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: Ustawa). Stosownie do art. 5a Ustawy działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:
- wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;
- polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;
- polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymieniowych w art. 10 ust. 1 pkt 1,2 i 4-9.
W świetle orzecznictwa sądów administracyjnych, zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O zorganizowanej działalności w zakresie najmu mieszkań świadczy również konieczność pozyskiwania potencjalnego najemcy poprzez udostępnianie informacji o posiadanych lokalach do wynajęcia, podejmowanie środków umożliwiających realizację przedmiotu umowy, czuwanie nad przestrzeganiem zasad dokonywania płatności za wynajem. Zazwyczaj organy i sądy administracyjne stoją na stanowisku, iż najem prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, jeżeli:
- właściciel wynajmuje wiele nieruchomości lub prowadzi najem okazjonalny,
- najem jest głównym źródłem utrzymania,
- najem jest prowadzony w sposób ciągły, oraz co ważne – zgodnie z ostatnim wyrokiem NSA z dnia 15.01.2019 r., sygn. akt. II FSK 14/17 – właściciel nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami.
Zapadł ważny wyrok NSA – wynajem kilku mieszkań to nie najem prywatny
Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że jeżeli podatnik wynajmuje kilka mieszkań, to nie ma prawa do niższego podatku przewidzianego dla najmu prywatnego.
Spór z fiskusem toczyła podatniczka, która razem z mężem wynajmowała kilka lokali mieszkalnych. Po pewnym czasie małżonkowie decyzję o zakupie kolejnych mieszkań i zaangażowaniu profesjonalnej firmy do obsługi najmu. Podatniczka złożyła wniosek o interpretacje indywidualną, w którym argumentowała, że ani ona, ani jej mąż nie będą prowadzić aktywnych działań w zakresie najmu, ponieważ mają zamiar zlecić to profesjonalnej firmie, której w tym zakresie udzielą pełnomocnictwa. Firma ta miała przejąć wszelkie ciążące na nich obowiązki tj. wyszukiwać najemców, podpisywać z nimi umowy, pobierać kaucje gwarancyjne, monitorować stan lokali, dokonywać drobnych napraw, rozliczać zakończone umowy najmu i przygotowywać lokal dla kolejnego najemcy. Czynsz najmu miał trafiać bezpośrednio na rachunek małżonków. Podatniczka stała na stanowisku, że liczba wynajmowanych lokali ma jedynie wpływ na wysokość podatku, nie przesadza natomiast o fakcie prowadzenia działalności gospodarczej.
Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy uznał, że w takiej sytuacji nie może być mowy o ryczałcie, ponieważ jest on przeznaczony jest do najmu prywatnego, a wynajem większej liczby mieszkań, które małżonkowie posiadają (wraz z kolejnymi, które zamierzają kupić) należy uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Podatnik nie ma natomiast swobody wyboru formy opodatkowania, gdy prowadzi działalność gospodarczą. Dyrektor Izby Skarbowej w wydanej dla Podatniczki interpretacji wyjaśnił, że o prowadzeniu przez nią działalności przesądzają trzy okoliczności: najem jest działalnością zarobkową, wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły. Fakt zlecenia prowadzenia obsługi najmu profesjonalnej firmie nie ma wpływu na kwalifikację samej działalności jako działalności gospodarczej.
Podatniczka złożyła skargę na interpretację. WSA w Olsztynie wyjaśnił, że co prawda wola podatnika jest istotna, ale decydujące znaczenie ma sposób wykonywania najmu – jeżeli najem jest profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły oraz jest prowadzony na własny rachunek, to te elementy wskazują na prowadzenie działalności gospodarczej. Dodatkowo, w ocenie WSA, istotnym przejawem działania w sposób zorganizowany jest to, że aktywność podatniczki koncentruje się na podejmowaniu czynności zmierzających zarówno do utrzymania źródła przychodu, jak i do jego rozszerzenia poprzez planowanie nabycia kolejnych nieruchomości. Naczelny Sąd Administracyjny podzielił pogląd WSA w Olsztynie, jednocześnie zastrzegł przy tym, że każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
Wyrok NSA prawdopodobnie spowoduje, że administracja skarbowa będzie zwracać uwagę na skalę działalności, czyli na liczbę posiadanych mieszkań. Przepisy Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie regulują kwestii związanych z zasadami zawierania umów najmu, w tym także ilości nieruchomości, które mogą być przedmiotem wynajmu. Biorąc pod uwagę, że linia orzecznicza nadal nie jest jednolita, warto występować w każdym przypadku o wydanie interpretacji indywidualnej. W przypadku bowiem gdy najem zostanie zakwalifikowany jako działalność gospodarczą, wynajmujący będzie musiał się liczyć z wyższym podatkiem przewidziany dla osób prowadzących działalność gospodarczą, a także z koniecznością opłacaniem składek ZUS oraz dodatkowymi obowiązkami, takimi jak konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.