Według doniesień prasowych premier Mateusz Morawiecki wydał polecenie przyspieszenia prac nad polskim wehikułem inwestycji nieruchomościowych tak, aby ustawa, które je wprowadza mogła zostać przegłosowana jeszcze w tym roku.

Na całym świecie formuła REIT jest dobrze znana. Zazwyczaj są to instytucje umożliwiające inwestycje w szeroko rozumiane nieruchomości komercyjne, takie jak centra handlowe czy biurowce. Zdarza się, że REITy obejmują swoją działalnością również rynek mieszkalny, jednak ze względu na niższe marże w tym segmencie nie jest to dominujący obszar działalności tego typu instytucji.

Jednak w Polsce, zgodnie z opublikowanym wcześniej przez Ministerstwo Finansów projektem, nowa instytucja ma objąć wyłącznie rynek nieruchomości mieszkalnych, a nie jak wcześniej dyskutowano – również rynek nieruchomości komercyjnych, o czym pisaliśmy na naszym blogu: https://www.nexiaadvicero.eu/reit-y-dla-rynku-nieruchomosci-mieszkaniowych/

Według założeń projektu ustawy polski REIT ma nosić nazwę Firmy Inwestującej w Najem Nieruchomości (FINN). Podmiot ten ma być prowadzony w formie spółki akcyjnej i być notowany na giełdzie. Ponadto FINN ma podlegać wpisowi do rejestru firm inwestujących w najem nieruchomości prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego.

Poza warunkami formalnoprawnymi, FINN będzie miała także narzucone obowiązki materialne, m.in: inwestowanie co najmniej 80% swoich aktywów w nieruchomości mieszkalne oraz wypłacanie dywidend na poziomie 90% łącznej wartości przychodów.

Koncepcja FINN, jako instrumentu specjalnego przeznaczenia, ma być oparta również na specjalnych zasadach podatkowych, a mianowicie zyski FINN mają podlegać jednorazowemu opodatkowaniu obniżoną stawką 8,5%. Obecnie taką stawką w formie ryczałtu objęte jest są przychody z najmu – widać, więc tutaj konsekwentność ustawodawcy w zakresie opodatkowania inwestycji w nieruchomości mieszkalne.

Jednak to, co na pierwszy rzut oka wydaje się być bardzo atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów może już takie nie być, jeśli preferencje podatkowe zestawimy z ograniczeniami w zakresie kwalifikacji kosztów uzyskania przychodów. Bowiem według projektu ustawy, FINN nie będzie uprawniona do rozpoznania w kosztach uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych. Takie ograniczenie sprawia, że znacząco wzrośnie baza podatkowa i w konsekwencji doprowadzi to do zniwelowania korzyści ekonomicznych wynikających z obniżonej stawki podatkowej. Szacunkowe kalkulacje sugerują, że efektywna stawka podatkowa FINN wynosiłaby około 17,74%.

Co prawda w takim przypadku nadal można mówić o preferencji podatkowej, jednak w połączeniu ze znacznymi wymogami formalnymi można mieć wątpliwość czy wzaproponowanej formie FINN będą dla inwestorów aż tak atrakcyjne jak pierwotnie zakładano.

Jednak z drugiej strony atutem FINN będzie nadzór sprawowany przez KNF, transparentność, wysokie dywidendy oraz niższe bariery wejścia. Na ocenę tego projektu należy jeszcze poczekać, a o jego przydatności wypowie się sam rynek.