Opodatkowanie sprzedaży tokenów nieruchomościowych podatkiem dochodowym
Od momentu powstania Bitcoina w 2009 roku do dnia dzisiejszego, kryptowaluty umocniły swoją pozycję na rynku. Jako jeden z powodów takiego obrotu spraw, można wskazać oparcie powyższego na technologii blockchain tj. zdecentralizowanym cyfrowym zapisie transakcji udostępnianych w sieci, który jest niezmienny. Ta technologia znalazła również zastosowanie w nowym zjawisku na rynku, jakim jest tokenizacja nieruchomości. Polega ona na wyrażeniu wartości danej nieruchomości w tokenach przypisanych do niej. Takie działanie ma na celu usunięcie bariery inwestowania w nieruchomości polegającej na ich wysokiej cenie. Poprzez wyrażenie tej wartości w tokenach, gdzie każdy z nich będzie posiadać relatywnie małą wartość, inwestorzy mogą zdecydować się na zakup jedynie małej części lokalu bądź działki. Warto również wspomnieć, że taki token nie posiada stałej wartości – wyraża on pewną część nieruchomości, na podstawie której liczona jest jego wartość. Dodatkowo token może posiadać uprawnienia takie jak np. prawo do czerpania zysków generowanych przez nieruchomość.
Jak opodatkować sprzedaż tokenów?
Aktualnie w polskim systemie prawnym brak jest przepisów regulujących m.in. sprzedaż tokenów nieruchomościowych. Niemniej jednak, przez przystąpieniem do analizy powyższej kwestii, należy określić jakim rodzajem tokenu, byłby token nieruchomościowy. Tokeny możemy podzielić bowiem na trzy kategorie:
- kapitałowe – reprezentujący prawo do udziału w wartości, dochodach lub zyskach z danego aktywa lub projektu. Takie tokeny funkcjonują w podobny sposób do tradycyjnych instrumentów finansowych, takich jak akcje lub udziały w spółkach;
- kryptograficzne – służą jako dowód własności, praw lub dostępu do określonych zasobów cyfrowych. Tokeny te mogą być tworzone i przechowywane na publicznych i prywatnych blockchainach i mogą przyjmować różne formy w zależności od zastosowania, takie jak Non-Fungible Tokeny (NFT) lub Fungible Tokeny;
- użytkowe – umożliwiające dostęp do określonych usług, aplikacji lub systemów informatycznych danego ekosystemu. Działają one przede wszystkim jako metoda płatności lub nośnik wartości w obrębie określonej platformy i nie są przeznaczone jako instrumenty inwestycyjne.
Zgodnie z powyższymi definicjami, tokeny nieruchomościowe należałoby zaklasyfikować jako tokeny kapitałowe m.in. z powodu możliwości zwiększenia wartości tego tokenu oraz handlu nim. Natomiast ta klasyfikacja nie daje nam dalej odpowiedzi na główne pytanie – jak opodatkować sprzedaż tokenów?
Z racji braku regulacji określających sprzedaż tokenów kapitałowych, ewentualną sprzedaż takich tokenów w podatku dochodowym od osób prawnych należy rozważyć w kategoriach:
- sprzedaży instrumentu finansowego (z racji podobieństwa tokenu do akcji np. w spółce akcyjnej lub prawa do akcji), lub
- sprzedaży prawa majątkowego (z racji podobieństwa tokenu do udziału np. w spółce z o.o.).
W przypadku uznania sprzedaży tokenu nieruchomościowego jako sprzedaży instrumentu finansowego, stawka opodatkowania uzyskanego w tej sposób dochodu wyniosłaby 19%, natomiast jako właściwe źródło przychodów, należałoby uznać przychody z zysków kapitałowych.
Tymczasem jeśli uzna się za właściwe uznanie sprzedaży tokenu nieruchomościowego jako prawa majątkowego, uzyskany w ten sposób przychód należałoby przyporządkować do innych źródeł przychodów, z racji braku wskazania wprost tej kategorii przychodu jako przychodu pochodzącego ze źródła jakim są zyski kapitałowe oraz opodatkować stawką 19%.
W przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych, sytuacja będzie wyglądać podobnie, jeśli chodzi o dopasowanie uzyskanego przychodu do odpowiedniej kategorii. W przypadku podatku dochodowego od osób fizycznych, sprzedaż można zaklasyfikować jako:
- sprzedaż instrumentu finansowego,
- sprzedaż prawa majątkowego (zdefiniowanego jako prawo majątkowe podobne do nieruchomości określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT), lub
- jako przychód ze sprzedaży nieruchomości.
W przypadku uznania sprzedaży tokenu nieruchomościowego na cele podatku dochodowego od osób fizycznych jak sprzedaż instrumentu finansowego, uzyskany w powyższy sposób dochód powinien zostać opodatkowany ryczałtową stawką w wysokości 19%. Taka sama stawka będzie miała również zastosowanie w przypadku uznania sprzedaży tokenu jako sprzedaży prawa majątkowego lub jako przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Nie można natomiast również wykluczyć opcji, w której uzyskane w ten sposób przychody powinny być opodatkowane np. na skali podatkowej w przypadku osoby nieprowadzącej działalności gospodarczej. Niemniej jednak warto pamiętać, że aktualnie brak jest interpretacji podatkowych oraz wyroków sądów, które rozjaśniłyby, w jaki sposób zdaniem organów podatkowych taką transakcję należy traktować. Aktualna treść przepisów nie pozwala na jednomyślne rozstrzygnięcie tej kwestii w podatku CIT oraz PIT.
Podsumowanie
Tokeny nieruchomościowe nie są w tym momencie popularnym w Polsce rozwiązaniem, niemniej jednak w przyszłości mogą stać się jedną z najbardziej powszechnych form inwestowania. Kwestia opodatkowania sprzedaży takiego tokenu nie jest aktualnie jednoznaczną kwestią. W ustawach podatkowych nie znajdują się przepisy odnoszące się wprost do powyższego. Dodatkowo brak jest interpretacji indywidualnych lub wyroków sądowych poruszających ten temat. W przypadku chęci zrealizowania inwestycji polegającej na „stokenizowaniu” nieruchomości oraz wystawieniu tokenów na sprzedaż, rekomendujemy złożenie wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej w celu prawidłowego ujęcia takiej sprzedaży w deklaracji podatkowej oraz zastosowania właściwej stawki podatku. W najbliższych latach, jeżeli tokenizacja stanie się bardziej popularna, będzie można się spodziewać nowelizacji przepisów, mającej na celu dostosowanie się ustaw o podatku dochodowym do realiów rynkowych.
