Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem kolejnej nowelizacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym („Ustawa”; „Nowelizacja”). Tematem budzącym największe kontrowersje są zapowiadane już od jesieni 2025 roku rewolucyjne zmiany w procedurze wydawania wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy („decyzja WZ”). Wpłyną one na wieloletni charakter decyzji WZ oraz znacząco ograniczą możliwość jej wydawania.
W pierwotnym zamyśle Nowelizacja miała ograniczyć prawo do składania wniosków o wydanie decyzji WZ do właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości będących przedmiotem wniosku. W praktyce zmiana ta oznaczałyby konieczność uzyskiwania pełnomocnictw od wyżej wymienionych osób/podmiotów przez inwestorów w celu uzyskania informacji o możliwości zagospodarowania terenu nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Dalsze prace nad Nowelizacją doprowadziły do modyfikacji powyższego założenia. Na ten moment Ministerstwo Rozwoju i Technologii zamierza powiązać możliwość uzyskania decyzji WZ z prawem do dysponowania gruntem na cele budowlane. W efekcie, wnioskodawcy wnioskujący o decyzję WZ będą musieli mieć prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu prawa budowlanego. Złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, którego wzór określi minister właściwy do spraw budownictwa, będzie załącznikiem do wniosku o wydane decyzji WZ.
Przypomnijmy, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przysługuje właścicielom, użytkownikom wieczystym, posiadaczom ograniczonego prawa rzeczowego takiego jak służebność czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Może wynikać również z zarządu i ze stosunków zobowiązaniowych przewidujących to uprawnienie, takich jak najem czy dzierżawa.
W Nowelizacji przewidziano także uchylenie art. 63 ust. 1 Ustawy, umożliwiającego wydanie w odniesieniu do tego samego terenu decyzji WZ więcej niż jednemu wnioskodawcy. Oznaczałoby to, że w odniesieniu do jednego terenu mogłaby zostać wydana jedynie jedna decyzja WZ, co drastycznie zawęzi możliwość oceny potencjalnego zagospodarowania danej nieruchomości.
W przypadku przyjęcia projektu Nowelizacji w obecnym brzmieniu opisane wyżej zmiany dotyczące decyzji WZ weszłyby w życie 1 stycznia 2027 r.
Praktycy zwracają uwagę na fundamentalny charakter projektowanych zmian oraz ich negatywny wpływ na proces inwestycyjny. Obecnie inwestorzy często uzyskują decyzję WZ w celu poznania możliwości inwestycyjnych nieruchomości. Konieczność uzyskania prawa do dysponowania nieruchomością w celu pozyskania takiej informacji oznacza pewne wydłużenie procesu inwestycyjnego oraz zwiększenie kosztów.
Nowelizacja ma na celu ograniczenie uzyskiwania decyzji WZ w celach spekulacyjnych oraz odciążenie gmin. W ostatnich miesiącach liczba wniosków gwałtowanie wzrosła – masowe składanie wynika z obawy przed paraliżem inwestycyjnym związanym z potencjalnym niedotrzymaniem przez gminy terminu 30 czerwca (mającego ulec przesunięciu na 31 sierpnia) 2026 na uchwalenie planów ogólnych. Właściciele nieruchomości obawiają się zarówno braku możliwości wydania decyzji WZ ze względu na brak planu ogólnego, jak i tego, że po wejściu w życie planu ogólnego możliwość zabudowy ich nieruchomości może zostać ograniczona lub uniemożliwiona. Wątpliwym jest jednak, żeby zmiany proponowane Nowelizacją uspokoiły nastroje i odciążyły gminy – wręcz przeciwnie, ich wprowadzenie może jedynie dodać obaw właścicielom i inwestorom, w czego konsekwencji liczba wniosków o decyzję WZ będzie dalej wzrastać.
Na koniec przypomnijmy, że nawet potencjalne przesunięcie terminu przyjęcia planów ogólnych w gminach na 31 sierpnia 2026 r. może okazać się niewystarczające, żeby sprostać ustawowemu terminowi. Wobec powyższego najbliższe miesiące są dla inwestorów kluczowe, a złożenie wniosków o wydanie decyzji WZ dla obszarów nieobjętych planami miejscowymi – niezbędne dla zabezpieczenia swoich interesów.