Nexia Advicero | Tax Update | Styczeń 2026

KSeF: obowiązujące regulacje i nadchodzące zmiany dla coraz większej liczby firm!

Nawet jeśli obowiązek wystawiania faktur w KSeF nie obejmuje jeszcze Twojej firmy, możesz już dziś otrzymywać faktury wyłącznie przez system. Od 1 lutego 2026 r. KSeF jest obowiązkowy dla największych podatników, od 1 kwietnia 2026 r. obejmie kolejnych przedsiębiorców, a od 1 stycznia 2027 r. stanie się standardem dla wszystkich. Czas na przygotowanie realnie się skraca –  warto sprawdzić już teraz, od kiedy i w jakim zakresie KSeF dotyczy Twojej działalności.

W najbliższych dniach można spodziewać się zwiększonej liczby faktur trafiających wyłącznie do KSeF, konieczności ponownego nadania uprawnień w systemie oraz praktycznych pytań dotyczących odbioru faktur, obiegu dokumentów i odpowiedzialności organizacyjnej.

Jeżeli chcieliby Państwo zweryfikować, od kiedy KSeF dotyczy Państwa organizacji, jakie działania są konieczne na tym etapie lub potrzebują Państwo wsparcia przy wdrożeniu – pozostajemy do dyspozycji.

1. KSeF: nowe stanowisko MF – sprawdź, czy dotyczy Twojej firmy.
2. 2026: kluczowe zmiany dla firm – na co trzeba uważać?
3. Ulgi innowacyjne – 2026 rok to ostatnia szansa na korekty i zwrot podatku.
4. Koniec podwójnego podatku od RSU? WSA blokuje opodatkowanie przy vestingu.
5. Podwyżka VAT na napoje 0% i energetyki na celowniku MF.
6. Reforma PIP wraca. Co to oznacza dla firm?
7. Podsumowanie zmian w prawie na 2026 rok

1.     2026: kluczowe zmiany dla firm – na co trzeba uważać?

Od 2026 r. wchodzą w życie zmiany, które dla wielu firm mogą oznaczać realny wzrost obciążeń i nowych obowiązków – mimo że formalnie nie zmieniają się podstawowe stawki podatków. W praktyce większe koszty mogą wynikać m.in. z nowych limitów dla aut firmowych, rozszerzenia raportowania JPK_CIT, obowiązków związanych z KSeF oraz wzrostu minimalnej składki zdrowotnej.

Poniżej przedstawiamy najważniejsze obszary, które warto zweryfikować już teraz.

1) Auta firmowe: niższe limity kosztów i amortyzacji

Od 1 stycznia 2026 r. obniżeniu ulegają limity rozliczania kosztów dotyczących samochodów osobowych (amortyzacja, leasing, najem). Dla większości aut limit spada z 150.000 PLN do 100.000 PLN, przy utrzymaniu wyższego limitu dla pojazdów elektrycznych.

Nowe limity od 2026 r.:

• 225.000 PLN – pojazdy elektryczne i wodorowe
• 150.000 PLN – wybrane hybrydy plug-in o niskiej emisji
• 100.000 PLN – pozostałe pojazdy (w praktyce większość aut spalinowych)

W praktyce oznacza to niższe koszty podatkowe możliwe do ujęcia – również w przypadku pojazdów użytkowanych w leasingu.

2) KSeF: obowiązkowy e-fakturowanie

Od 1 lutego 2026 r. obowiązek wystawiania faktur ustrukturyzowanych w KSeF obejmie największe podmioty (sprzedaż > 200 mln PLN w 2025 r.), a od 1 kwietnia 2026 r. kolejne grupy podatników.

Nawet jeśli firma formalnie nie będzie jeszcze objęta obowiązkiem wystawiania faktur w KSeF, w praktyce może potrzebować dostępu do systemu, aby odbierać faktury kosztowe od dużych kontrahentów.

3) JPK_CIT: nowe raportowanie dla spółek od 1 stycznia 2026 r.

Od 2026 r. znacząco rozszerza się krąg podmiotów zobowiązanych do raportowania danych CIT w formie JPK. Obowiązek ma objąć m.in. podatników CIT, którzy składają JPK_VAT, a w kolejnych etapach – docelowo wszystkich podatników CIT.

Dla firm oznacza to konieczność:

• uporządkowania danych księgowych i podatkowych,
• dopasowania planu kont i ewidencji,
• weryfikacji procesów (w tym środków trwałych i WNiP),
• przygotowania systemów finansowo-księgowych do raportowania.

4) Składka zdrowotna: minimalna składka ponownie rośnie

Po zakończeniu obowiązywania tymczasowych rozwiązań, od 2026 r. minimalna składka zdrowotna dla przedsiębiorców wzrasta m.in. w związku z powrotem podstawy naliczania do 100% minimalnego wynagrodzenia.

W efekcie minimalna składka zdrowotna wzrośnie z 314,96 PLN (2025) do 432,54PLN miesięcznie (2026), czyli o ok. 37,3%.

Zmiana szczególnie dotyka mikroprzedsiębiorców osiągających niskie dochody, dla których minimalna składka jest realnym, stałym kosztem.

5) PIT kasowy dla większej liczby firm

Podniesiono limit przychodów uprawniających do metody kasowej z 1 mln do 2 mln PLN. Nadal jest ona dobrowolna, dostępna dla osób prowadzących działalność samodzielnie i nierozliczających się księgami rachunkowymi. Dotyczy wyłącznie rozliczeń z przedsiębiorcami, a przychód powstaje najpóźniej po 2 latach od wystawienia faktury.

Zmiana ta spowoduje, że więcej podatników będzie uprawnionych do korzystania z tej metody w zakresie rozliczeń podatku dochodowego.

5) Wyższy limit zwolnienia z VAT

Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego w VAT wzrasta z 200.000 PLN do 240.000 PLN rocznej sprzedaży (bez VAT).

Warto jednak pamiętać, że pozostanie poza VAT może oznaczać brak prawa do odliczenia podatku naliczonego – dlatego decyzja powinna uwzględniać model działalności i strukturę kosztów.

Co rekomendujemy?

W związku z nadchodzącymi zmianami należy już teraz:

• zweryfikować floty samochodowe i umowy leasingu pod kątem limitów kosztowych,
• przygotować organizację do KSeF (uprawnienia, obieg faktur, integracje),
• przeanalizować gotowość do JPK_CIT (systemy, ewidencje, dane),
• ocenić wpływ wzrostu składki zdrowotnej na koszty prowadzenia działalności,
• sprawdzić opłacalność zwolnienia z VAT przy nowym limicie.

Jeżeli chcieliby Państwo omówić wpływ zmian na Państwa organizację i przygotować plan wdrożenia, zapraszamy do kontaktu z zespołem Nexia Advicero.

2.     KSeF: nowe stanowisko MF – sprawdź, czy dotyczy Twojej firmy

Ministerstwo Finansów opublikowało projekt objaśnień podatkowych dotyczących zasad ustalania stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej (SMPD / fixed establishment) w kontekście fakturowania w Krajowym Systemie e-Faktur (KSeF).

Co wynika z projektu objaśnień?

Projekt w uporządkowany sposób przypomina kryteria, które – w świetle dotychczasowego orzecznictwa – mogą przesądzać o istnieniu SMPD, w tym w szczególności:

• zaplecze personalne i techniczne: posiadanie w Polsce odpowiednich zasobów (np. personelu, infrastruktury, systemów, biura lub innych elementów organizacyjnych). Jednocześnie samo korzystanie z zasobów podmiotów trzecich nie przesądza automatycznie o istnieniu SMPD – kluczowe znaczenie ma to, czy podatnik ma możliwość realnego i stałego dysponowania tymi zasobami (w stopniu porównywalnym do zasobów własnych),
• struktura umożliwiająca prowadzenie działalności: zaplecze powinno funkcjonować w sposób pozwalający na wykonywanie określonych czynności gospodarczych w Polsce. MF akcentuje, że ocena SMPD wymaga każdorazowo analizy roli, jaką dane zasoby odgrywają w konkretnych procesach biznesowych,
• wystarczająca stałość (brak incydentalnego charakteru): działalność nie może mieć charakteru wyłącznie przemijającego. Przykładowo, w określonych sytuacjach prowadzenie prac w Polsce z wykorzystaniem własnych zasobów oraz przy zachowaniu kontroli nad realizacją działań może prowadzić do uznania istnienia SMPD – w zależności od organizacji i charakteru aktywności.

Kiedy SMPD może mieć znaczenie dla obowiązków w KSeF?

Z projektu wynika, że obowiązek wystawiania faktur w KSeF może dotyczyć tylko tych transakcji, w których SMPD uczestniczy czynnie po stronie sprzedażowej. W praktyce oznacza to konieczność podziału świadczeń na realizowane z udziałem SMPD, oraz realizowane bez udziału SMPD.

Dlaczego to ważne w praktyce?

Choć projekt zawiera obecnie ograniczoną liczbę przykładów, już teraz widać kierunek, w którym administracja skarbowa może analizować modele operacyjne w Polsce bardziej szczegółowo, a w niektórych sytuacjach dopatrywać się SMPD także w strukturach, które dotychczas bywały oceniane jako bezpieczne.

Dla części podatników oznacza to ryzyko trudności w jednoznacznym ustaleniu, czy posiadają SMPD w Polsce oraz czy SMPD uczestniczy w sprzedaży w sposób rodzący obowiązki w KSeF.

Co warto zweryfikować już teraz?

Rekomendowany jest szybki przegląd w szczególności w zakresie:

1. jakie zasoby działają w Polsce (ludzie / infrastruktura / procesy),
2. czy te zasoby realnie uczestniczą w sprzedaży (a nie wyłącznie w funkcjach pomocniczych),
3. czy możliwy jest podział transakcji na „z udziałem SMPD” i „bez udziału SMPD”,
4. jakie konsekwencje może to mieć dla procesów fakturowania i wdrożenia KSeF.

Zespół Nexia Advicero może wesprzeć Państwa m.in. w analizie ryzyka SMPD, ocenie udziału SMPD w transakcjach oraz przygotowaniu rekomendacji dla procesów KSeF (w tym ewentualnych uwag do projektu objaśnień).

3.     Ulgi innowacyjne – 2026 rok to ostatnia szansa na korekty i zwrot podatku

W 2026 roku przedsiębiorcy staną przed ostatecznymi terminami dotyczącymi ulg innowacyjnych. Część preferencji wygasa, a możliwość korekt za lata ubiegłe bezpowrotnie mija. Poniżej przedstawiamy zestawienie najważniejszych faktów.

Ostatnia szansa na korekty za 2020 rok

Rok 2026 to graniczny termin na rozliczenie ulgi B+R oraz IP Box za 2020 rok.

Po 2026 r. (co do zasady) taka możliwość może zostać zamknięta z uwagi na upływ terminu przedawnienia – dlatego warto działać z wyprzedzeniem i uporządkować dokumentację projektów z poprzednich lat.

Koniec ulgi na robotyzację

Preferencja pozwalająca na dodatkowe odliczenie 50% kosztów nabycia i wdrożenia robotów przemysłowych, oprogramowania oraz szkoleń wygasa wraz z końcem 2026 roku. Na ten moment brak informacji o jej przedłużeniu, co wymusza rozliczenie wszystkich kosztów kwalifikowanych w tym terminie.

Warto więc przeanalizować trwające i planowane inwestycje, aby rozliczyć koszty w terminie.

IP Box

Aby skorzystać z IP Box, konieczne jest m.in. prowadzenie działalności badawczo-rozwojowej, wytworzenie kwalifikowanego IP oraz prowadzenie osobnej ewidencji zdarzeń gospodarczych. Ulga rozliczana jest wyłącznie w zeznaniu rocznym (PIT-36, PIT-36L lub CIT-8).

Choć projekt UD116 zakładał zaostrzenie zasad i wymóg zatrudnienia co najmniej trzech osób (co wykluczyłoby większość jednoosobowych działalności gospodarczych), prace legislacyjne uległy opóźnieniu. Wszystko wskazuje na to, że w 2026 roku w szczególności programiści i specjaliści IT nadal będą mogli korzystać z 5% stawki podatku od dochodów z kwalifikowanych praw własności intelektualnej, takich jak autorskie prawo do programu komputerowego.

W praktyce oznacza to, że w 2026 r. IP Box nadal powinien pozostać dostępny – ale warto monitorować kierunek prac legislacyjnych.

Wsparcie na start produkcji – ulga na prototyp

Przedsiębiorcy mogą nadal optymalizować koszty poprzez odliczanie wydatków na wytworzenie prototypu, w tym zakup niezbędnych środków trwałych oraz koszty testów przed produkcją seryjną

Jako zespół Nexia Advicero polecamy przeprowadzić przegląd projektów z 2020 roku oraz sfinalizować inwestycje w robotyzację przed końcem 2026 roku. Jest to obecnie najskuteczniejszy sposób na uniknięcie praw do znaczących odliczeń podatkowych. W razie pytań nasz Zespół jest gotowy do pomocy. Zapraszamy do kontaktu

4.     Koniec podwójnego podatku od RSU? WSA blokuje opodatkowanie przy vestingu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wydał ważny wyrok z dnia 10 grudnia 2025 r., sygn. akt I SA/Gd 674/25 dotyczący opodatkowania RSU (Restricted Stock Units) w sytuacji, gdy pracownik jest formalnie zatrudniony w Polsce w modelu Employer of Record (EoR), a program akcyjny organizuje i finansuje spółka zagraniczna.

To sprawa szczególnie istotna dla osób, które otrzymują akcje w ramach zagranicznych programów motywacyjnych, ale nie są bezpośrednio zatrudnione przez spółkę przyznającą RSU.

Co ważne pełnomocnicy Nexia Advicero reprezentowali Klienta w tej sprawie i uzyskaliśmy korzystne rozstrzygnięcie!

O co chodziło w sporze?

Spór dotyczył momentu powstania przychodu podatkowego w Polsce:

• czy przychód powstaje już w chwili vestingu (czyli nieodpłatnego nabycia akcji),
  czy dopiero
• w momencie sprzedaży akcji.

Organy podatkowe prezentowały podejście, zgodnie z którym:

• w momencie vestingu powstaje przychód (zwykle kwalifikowany jako „inne źródła”) opodatkowany według skali, a następnie
• w momencie sprzedaży akcji powstaje odrębny przychód z kapitałów pieniężnych opodatkowany 19%.

W praktyce oznaczałoby to realne ryzyko podwójnego opodatkowania tego samego przysporzenia.

Co orzekł WSA w Gdańsku?

Sąd potwierdził, że w analizowanej strukturze RSU nie spełniają warunków „programu motywacyjnego” w rozumieniu ustawy o PIT (art. 24 ust. 11 i nast.), ponieważ świadczenie nie pochodzi od podmiotu będącego pracodawcą w rozumieniu tych przepisów.

Jednocześnie jednak WSA wydał dla podatników kluczowe rozstrzygnięcie zgodnie z którym przychód nie powinien powstawać na etapie vestingu – opodatkowanie powinno nastąpić dopiero przy sprzedaży akcji.

Sąd jasno zakwestionował podejście fiskusa, które prowadziłoby do opodatkowania tego samego świadczenia w dwóch momentach.

Dlaczego ten wyrok jest ważny dla pracowników z RSU?

Wyrok ma znaczenie dla osób, które:

• pracują w Polsce w modelu EoR,
• otrzymują RSU/akcje od spółki zagranicznej,
• rozliczają sprzedaż akcji w Polsce lub planują to w przyszłości,
• obawiają się, że fiskus zażąda podatku już przy vestingu.

W praktyce to istotny sygnał, że nawet jeśli program nie mieści się w definicji programu motywacyjnego z ustawy o PIT, to nie oznacza to automatycznie podatku przy vestingu.

Co warto zrobić w praktyce?

Jeżeli otrzymujesz RSU w modelu EoR, warto działać z wyprzedzeniem i uporządkować temat zanim zrobi to fiskus. W szczególności rekomendujemy:

• zweryfikować dokumentację programu (grant, vesting, zasady sprzedaży, regulaminy i komunikację od pracodawcy),
• przeanalizować rolę EoR – czy pełni wyłącznie funkcję formalnego pracodawcy, czy realnie uczestniczy w przyznaniu świadczenia,
• ustalić, kto faktycznie finansuje i organizuje program (oraz kto podejmuje decyzje o przyznaniu RSU),
• sprawdzić rozliczenia historyczne i ocenić, czy nie doszło do nieprawidłowego opodatkowania (również w latach ubiegłych).

W Nexia Advicero skutecznie prowadzimy sprawy dotyczące opodatkowania RSU i programów akcyjnych w strukturach międzynarodowych (co potwierdza przedmioty wyrok WSA w Gdańsku) – od analizy dokumentów i ryzyk, przez przygotowanie argumentacji, aż po wsparcie w sporach z organami podatkowymi. Jeśli chcesz bezpiecznie uporządkować rozliczenia lub odzyskać nadpłacony podatek, zapraszamy do kontaktu.

5.     Podwyżka VAT na napoje 0% i energetyki na celowniku MF

Rządowe Centrum Legislacji opublikowało projekt ustawy Ministerstwa Finansów, który przewiduje podwyższenie stawek VAT na wybrane napoje bezalkoholowe. Zmiany mają wejść w życie 1 lipca 2026 r. i jeśli zostaną przyjęte mogą przełożyć się na wzrost cen detalicznych oraz wyższe koszty w gastronomii. Głównym calem zmian ma być zdrowie publiczne, w tym ochrona dzieci i młodzieży.

Koniec preferencji – 23% VAT zamiast 5%

Obecnie część napojów bezalkoholowych (w tym zawierających co najmniej 20% soku owocowego lub warzywnego) korzysta z preferencyjnej stawki VAT. Ministerstwo Finansów wskazuje jednak, że preferencja obejmuje również produkty, które nie powinny być traktowane jako „zdrowsze zamienniki” i promowane niższym podatkiem.

Zgodnie z projektem, wyższy VAT ma objąć m.in.:

• bezalkoholowe odpowiedniki napojów alkoholowych (np. piwo, wino – także musujące, cydr oraz ich mieszaniny),
• napoje energetyzujące (z dodatkiem kofeiny lub tauryny),
• moszcz gronowy wykorzystywany jako półprodukt do wyrobu napojów.

W praktyce oznacza to wzrost stawek:

• z 5% do 23% – w sprzedaży detalicznej,
• z 8% do 23% – w gastronomii.

Co istotne, o właściwej stawce VAT ma decydować nie nazwa handlowa produktu, lecz jego skład, sposób produkcji i klasyfikacja CN. Oznacza to, że „rebranding” produktu bez zmian w jego cechach nie będzie skutecznym sposobem na utrzymanie preferencji.

Energetyki: podwójna presja kosztowa w 2026 r.

Dla producentów i dystrybutorów napojów energetyzujących projektowane zmiany mogą być szczególnie odczuwalne. Oprócz planowanej podwyżki VAT, od 1 stycznia 2026 r. ma wejść w życie nowa struktura opłaty cukrowej, przewidująca m.in.:

• wzrost opłaty za kofeinę/taurynę z 0,10 PLN do 1,00 PLN za litr,
• podwyższenie części stałej i zmiennej opłaty,
• wzrost maksymalnej opłaty do 1,80 PLN za litr.

W efekcie energetyki mogą zostać objęte jednocześnie wyższym VAT oraz wyższymi daninami sektorowymi, co może wymusić korektę cen i marż.

Co warto zrobić już teraz?

Choć projekt jest na etapie legislacyjnym, firmy z branży napojowej powinny rozważyć wstępny przegląd w szczególności w zakresie klasyfikacji produktów (CN) oraz ich składu, identyfikacji asortymentu, który może zostać objęty stawką 23%, wpływu zmian na politykę cenową, marże i umowy handlowe, oraz przygotowania systemów (m.in. fakturowanie, POS, cenniki) na ewentualną zmianę stawek od lipca 2026 r.

Planowane zmiany oznaczają istotne konsekwencje finansowe i operacyjne dla producentów, dystrybutorów oraz podmiotów z branży gastronomicznej. Już na etapie projektu warto przeanalizować wpływ nowych stawek VAT i opłaty cukrowej na politykę cenową, rentowność produktów oraz klasyfikację asortymentu. W razie pytań lub wątpliwości zapraszamy do kontaktu z naszym zespołem. Pomożemy ocenić skutki planowanych regulacji, zidentyfikować ryzyka podatkowe oraz przygotować optymalne rozwiązania, zanim nowe przepisy wejdą w życie.

6.     Reforma PIP wraca. Co to oznacza dla firm?

Reforma Państwowej Inspekcji Pracy (PIP) ponownie stała się przedmiotem prac legislacyjnych. Po okresie wzmożonej debaty na przełomie roku działania w tym zakresie koncentrują się obecnie na doprecyzowaniu rozwiązań oraz dalszych krokach proceduralnych.

Co zakłada reforma?

Głównym celem proponowanych zmian jest wzmocnienie ochrony praw pracowników, w szczególności poprzez zwiększenie roli Państwowej Inspekcji Pracy w reagowaniu na przypadki nadużywania umów cywilnoprawnych w sytuacjach, gdy w praktyce współpraca ma cechy stosunku pracy. Jednocześnie istotnym elementem projektowanych rozwiązań ma być założenie, że decyzje wydawane przez PIP nabierałyby skuteczności dopiero po ich zatwierdzeniu przez sąd.

W zamierzeniu ma to z jednej strony zwiększyć efektywność działań kontrolnych, a z drugiej – zapewnić większą pewność prawną i ograniczyć ryzyko natychmiastowych skutków decyzji administracyjnych, zanim zostaną one poddane weryfikacji sądowej.

Podkreśla się, że powodzenie reformy zależy w dużej mierze od sprawności działania sądów. Z tego względu do prac włączono Ministerstwo Sprawiedliwości, które ma wypracować rozwiązania umożliwiające szybsze rozpatrywanie spraw dotyczących zatwierdzania decyzji PIP. Bez przyspieszenia tej ścieżki reforma mogłaby w praktyce prowadzić do długotrwałej niepewności zarówno po stronie pracowników, jak i pracodawców.

Dlaczego temat jest ważny dla biznesu?

Z perspektywy rynku pracy reforma może mieć realne konsekwencje operacyjne. Dla pracodawców oznacza to potencjalnie większe ryzyko kwestionowania modeli współpracy opartych na umowach cywilnoprawnych, a także konieczność przeglądu zasad organizacji pracy, dokumentacji oraz procedur HR. W praktyce kluczowe znaczenie będzie miało również to, jak szybko sądy będą zatwierdzać decyzje PIP, ponieważ tempo postępowań wpłynie na przewidywalność działań oraz skalę ryzyka po stronie firm.

Będziemy na bieżąco monitorować dalsze prace legislacyjne oraz komunikaty dotyczące reformy PIP. W razie pytań lub potrzeby omówienia potencjalnego wpływu zmian na Państwa organizację, zapraszamy do kontaktu.

7. Podsumowanie zmian w prawie na 2026 rok

Rok 2026 przyniesie, między innymi, dopełnienie się reformy planistycznej i związane z nią konsekwencje dla planowania inwestycji, zmiany w prawie budowlanym ułatwiające i przyspieszające proces budowlany, a także perspektywę nowelizacji, której zakres w razie jej przyjęcia będzie wymagał od inwestorów mieszkaniowych odpowiedniego dostosowania dotychczasowych praktyk.  Zbliżające się terminy przyjęcia wiążących aktów planistycznych oraz trwające prace legislacyjne oznaczają konieczność uważnego monitorowania postępów w pracach gmin, jak i postępów w nowelizacji ustaw. Ich wpływ na stosowane przez inwestorów praktyki będzie bowiem znaczący i wymusi ich odpowiednie dostosowanie.

Coraz mniej czasu na plany ogólne

Termin na przyjęcie planów ogólnych przez gminy – 30 czerwca 2026 r. – najprawdopodobniej ulegnie wydłużeniu do 31 sierpnia 2026 r. Postęp prac w gminach oraz liczba dotychczas unieważnionych planów ogólnych nie napawa jednak optymizmem co do terminowości oraz sukcesu w przyjmowaniu tego dokumentu. Powaga sytuacji wynika z konsekwencji związanych z brakiem planu ogólnego w gminie po ustawowym terminie, a mianowicie niemożliwe będzie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na terenach nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Realizacja nowych inwestycji w gminie będzie zawieszona do momentu przyjęcia planu ogólnego.

Uproszczenia w prawie budowlanym

Ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. nowelizująca m.in.  Prawo budowlane („Nowelizacja”) wprowadziła pakiet zmian mających przyspieszyć proces budowlany, a także rozwiać wątpliwości interpretacyjne wokół niektórych definicji. Wśród najistotniejszych zmian Nowelizacji znajduje się:

• rozszerzenie stosowania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych bez konieczności uzyskiwania zgody organu administracji architektoniczno-budowlanej na podstawie upoważnienia ministra. Odstępstwa w przypadku przebudowy lub zmiany użytkowania istniejących obiektów budowlanych będą możliwe przy zastosowaniu rozwiązań zamiennych w zakresie higieny i zdrowia, środowiska czy bezpieczeństwa i higieny pracy przy uzyskaniu zgody/opinii adekwatnego organu;
• wprowadzenie instytucji „żółtej kartki” – w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości w wykonywaniu robót budowlanych, organ nie będzie musiał wydawać od razu postanowienia o wstrzymaniu robót. Zamiast tego, inwestor będzie mógł otrzymać pouczenie o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem. Inwestor uzyska dodatkowy 60-dniowy termin na naprawienie nieprawidłowości – bądź termin krótszy, jeśli o to wystąpi;
• rozszerzenie stosowania uproszczonego postępowania legalizacyjnego na roboty, od których zakończenia minęło co najmniej 10 lat. W przypadku takich robót organ nadzoru budowlanego nie będzie sprawdzał zgodności robót z przepisami, a jedynie weryfikował, czy nie powodują zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi.

Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Założenia projektu nowelizacji ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym („Projekt Nowelizacji”) zostały opublikowane 27 stycznia 2026 r.

Poza planowanym rozszerzeniem funkcjonalności portalu DOM oraz zakresu dostępnych tam danych, Projekt Nowelizacji zakłada zmianę wzoru prospektu informacyjnego oraz uzupełnienie go o standard wykończenia nieruchomości. Postulowane jest również wprowadzenie minimalnych wymogów dla ogłoszeń i ofert sprzedaży kierowanych do konsumentów.

W Projekcie Nowelizacji przewidziano również zakaz waloryzacji ceny lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego na niekorzyść kupującego po podpisaniu umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej. Ma to gwarantować nabywcy niezmienność ceny, na deweloperze natomiast będzie spoczywać ryzyko zmiany kosztów inwestycji.