- Wyrok NSA – JW.Construction
- Zmiany w przepisach budowlanych
- Wpływ kosztów energii na nieruchomości
- ESG i „bezemisyjne” budynki
- Ograniczenie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
- Zbliża się termin raportowania spółek nieruchomościowych za 2025 rok
Wyrok NSA – JW. Construction
13 lutego 2026 r. zapadło kolejne ważne rozstrzygnięcie w sporze pomiędzy deweloperem a władzami Warszawy, dotyczące wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach o funkcji hotelowej. Choć sprawa dotyczy konkretnej inwestycji, jej skutki mogą być odczuwalne znacznie szerzej – w całym sektorze nieruchomości.
W ostatnich latach część inwestorów realizowała projekty hotelowe w modelu, który umożliwiał późniejszą sprzedaż pojedynczych lokali. Po zakończeniu budowy występowano o formalne potwierdzenie ich samodzielności, a następnie przenoszono własność na indywidualnych nabywców. W praktyce takie lokale bywały wykorzystywane podobnie jak mieszkania, mimo że budynek miał inną funkcję w dokumentach.
Nie wszystkie samorządy podchodziły do tego jednolicie. Podczas gdy niektóre miasta dopuszczały takie rozwiązania pod pewnymi warunkami, inne – w tym Warszawa – przyjmowały znacznie bardziej rygorystyczne stanowisko.
Z najnowszego stanowiska wynika jasno, że samo fizyczne wydzielenie lokalu nie przesądza o jego samodzielności. Organ podkreślił, że konieczne jest spojrzenie na inwestycję szerzej – przez pryzmat dokumentów planistycznych i decyzji administracyjnych.
W praktyce oznacza to, że kluczowe są m.in. zapisy planu miejscowego (lub warunków zabudowy), treść pozwolenia na budowę oraz zgodność faktycznego sposobu użytkowania z zatwierdzonym projektem. Jeśli teren przeznaczono pod funkcję hotelową, możliwości „przekształcania” lokali w coś zbliżonego do mieszkań są znacząco ograniczone.
Dla wielu uczestników rynku takie podejście oznacza zmianę reguł, które przez lata były interpretowane bardziej elastycznie. Deweloperzy wskazują na utrwaloną praktykę rynkową, natomiast samorządy akcentują konieczność zachowania spójności planowania przestrzennego i przestrzegania przeznaczenia gruntów.
W efekcie spór dotyczy nie tylko formalności, ale też granic swobody inwestycyjnej oraz tego, jak daleko można „adaptować” funkcję budynku do potrzeb rynku.
Decyzja może przełożyć się na kilka istotnych zmian:
- inwestycje typu condo- i aparthotel mogą być trudniejsze do realizacji w modelu opartym na sprzedaży wyodrębnionych lokali,
- osoby zainteresowane zakupem takich lokali muszą liczyć się z większym ryzykiem prawnym i ograniczeniami w zakresie własności,
- rosnące rozbieżności w praktyce mogą skłonić ustawodawcę do doprecyzowania zasad dotyczących wyodrębniania lokali.
Rozstrzygnięcie potwierdza bardziej restrykcyjne podejście do wydzielania lokali w budynkach hotelowych. Kluczowe staje się nie tylko to, jak lokal wygląda, ale przede wszystkim to, czy jego funkcja jest zgodna z dokumentami regulującymi inwestycję.
Dla rynku oznacza to większą ostrożność – zarówno po stronie deweloperów, jak i nabywców – oraz konieczność dokładniejszej analizy prawnej już na etapie planowania inwestycji.
Zmiany w przepisach budowlanych
W 2026 r. trwają zaawansowane prace nad zmianą przepisów określających warunki techniczne dla budynków. Projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zakłada szereg istotnych modyfikacji, które w praktyce już teraz są uwzględniane przy planowaniu nowych inwestycji. Zgodnie z aktualnymi założeniami, zasadnicza część regulacji ma wejść w życie 20 września 2026 r.
Celem zmian jest podniesienie standardów bezpieczeństwa, komfortu użytkowania oraz efektywności energetycznej. Nowe wymogi obejmą przede wszystkim inwestycje w trakcie przygotowania, a także te, które będą realizowane lub przebudowywane po wejściu przepisów w życie.
Jedną z bardziej widocznych zmian są nowe wymogi dotyczące ogrodzeń. W przypadku elementów mogących stwarzać zagrożenie – takich jak ostre zakończenia czy drut kolczasty – podniesiono minimalną wysokość ich montażu.
W praktyce oznacza to konieczność projektowania ogrodzeń w sposób ograniczający ryzyko urazów zarówno dla ludzi, jak i zwierząt. Nowe regulacje nie będą jednak obejmować już istniejących konstrukcji, co ogranicza ich wpływ do nowych inwestycji.
Istotne zmiany dotyczą również ochrony przed hałasem. Projektowane budynki mieszkalne będą musiały spełniać bardziej wymagające normy akustyczne, zbliżone do standardów podwyższonego komfortu.
W praktyce przekłada się to na konieczność stosowania rozwiązań zwiększających izolacyjność przegród – w tym grubszych ścian i stropów – co może mieć wpływ zarówno na koszty realizacji, jak i na parametry użytkowe budynków.
Zmiany obejmują także kwestie związane z charakterystyką energetyczną budynków. Projektowane regulacje zmierzają w kierunku ograniczenia emisyjności oraz promowania rozwiązań opartych na odnawialnych źródłach energii.
W szczególności przewidziano obowiązek instalacji systemów fotowoltaicznych dla wybranych kategorii budynków od końca 2026 r., o ile będzie to uzasadnione technicznie i ekonomicznie. W odniesieniu do budynków mieszkalnych obowiązek ten ma zostać rozłożony w czasie i wejść w życie w kolejnych latach.
Równolegle zaostrzono wymagania dotyczące materiałów stosowanych przy termomodernizacji – zwłaszcza w kontekście bezpieczeństwa pożarowego.
Nowe przepisy modyfikują również zasady lokalizowania budynków względem granic działki. W określonych przypadkach dopuszczono zmniejszenie minimalnej odległości, co może zwiększyć możliwości zagospodarowania terenu – szczególnie w zabudowie wielorodzinnej.
Jednocześnie utrzymano bardziej rygorystyczne wymogi tam, gdzie budynek posiada otwory okienne lub drzwiowe skierowane w stronę granicy działki.
Istotną zmianą jest rozszerzenie obowiązku wyposażania budynków w dźwigi osobowe. Nowe regulacje obejmują nie tylko większe obiekty, lecz także budynki o mniejszej liczbie kondygnacji.
Rozwiązanie to ma na celu poprawę dostępności przestrzeni dla osób o ograniczonej mobilności oraz dostosowanie infrastruktury do potrzeb starzejącego się społeczeństwa.
Choć część przepisów zacznie formalnie obowiązywać dopiero w drugiej połowie 2026 r., ich wpływ na rynek jest już widoczny. Inwestorzy oraz projektanci coraz częściej uwzględniają nowe wymagania na etapie koncepcji, aby uniknąć konieczności wprowadzania zmian w późniejszych fazach realizacji.
W efekcie nowe regulacje nie tylko podniosą standard budynków, ale także wpłyną na koszty inwestycji, sposób ich finansowania oraz tempo realizacji projektów.
Zmiany w warunkach technicznych stanowią kolejny krok w kierunku bardziej zrównoważonego i bezpiecznego budownictwa. Jednocześnie oznaczają większe wymagania dla uczestników rynku, którzy już dziś powinni uwzględniać nadchodzące regulacje w swoich planach inwestycyjnych.
Wpływ kosztów energii na nieruchomości
W 2026 r. rynek nieruchomości coraz wyraźniej odczuwa skutki rosnących i niestabilnych cen energii w Europie. Czynniki geopolityczne oraz zmiany strukturalne w sektorze energetycznym powodują, że koszty eksploatacyjne budynków stają się mniej przewidywalne, a tym samym – istotnym elementem ryzyka inwestycyjnego.
Jeszcze kilka lat temu energia była traktowana głównie jako koszt operacyjny o relatywnie stabilnym charakterze. Obecnie jej znaczenie w analizach inwestycyjnych wyraźnie rośnie.
Wzrost cen energii bezpośrednio przekłada się na koszty utrzymania nieruchomości – zarówno w sektorze biurowym, jak i mieszkaniowym czy logistycznym. W przypadku budynków o wysokim zużyciu energii może to istotnie wpływać na poziom opłat eksploatacyjnych, a w konsekwencji na atrakcyjność dla najemców.
Dla właścicieli oznacza to większą presję na optymalizację kosztów oraz konieczność wdrażania rozwiązań zwiększających efektywność energetyczną.
Niepewność związana z kosztami energii zaczyna być uwzględniana w modelach finansowych oraz wycenach nieruchomości. Budynki o słabszych parametrach energetycznych mogą być postrzegane jako bardziej ryzykowne, co przekłada się na ich niższą konkurencyjność na rynku inwestycyjnym.
Z drugiej strony, aktywa spełniające wysokie standardy efektywności energetycznej zyskują na wartości – nie tylko ze względu na niższe koszty eksploatacji, ale także większą przewidywalność przepływów finansowych.
W odpowiedzi na rosnące koszty energii inwestorzy i deweloperzy coraz częściej traktują efektywność energetyczną jako kluczowy element strategii projektowej. Obejmuje to m.in. stosowanie nowoczesnych systemów zarządzania energią, lepszą izolacyjność budynków oraz wykorzystanie odnawialnych źródeł energii. Takie podejście pozwala nie tylko ograniczyć koszty operacyjne, ale również zwiększyć odporność inwestycji na przyszłe zmiany rynkowe.
Rosnące znaczenie energii wpisuje się w szerszy kontekst regulacyjny oraz rozwój standardów ESG. Wymogi dotyczące charakterystyki energetycznej budynków oraz ograniczania emisji stają się coraz bardziej rygorystyczne, co dodatkowo wpływa na decyzje inwestycyjne. W praktyce oznacza to, że projekty nieuwzględniające tych aspektów mogą napotykać trudności zarówno w finansowaniu, jak i komercjalizacji.
Energia przestaje być wyłącznie kategorią kosztową, a staje się jednym z kluczowych czynników kształtujących wartość nieruchomości. Inwestorzy coraz częściej analizują nie tylko lokalizację i standard budynku, ale także jego efektywność energetyczną oraz odporność na wahania cen energii. W efekcie rynek może ulegać dalszej segmentacji – z wyraźnym uprzywilejowaniem nowoczesnych, energooszczędnych aktywów.
Zmieniające się otoczenie energetyczne powoduje, że zarządzanie ryzykiem kosztów energii staje się integralną częścią strategii inwestycyjnych w sektorze nieruchomości. W dłuższej perspektywie to właśnie zdolność do ograniczania zużycia energii i stabilizowania kosztów może decydować o konkurencyjności projektów na rynku.
ESG i „bezemisyjne” budynki
W 2026 r. znaczenie czynników ESG (Environmental, Social, Governance) w sektorze nieruchomości wykracza daleko poza kwestie regulacyjne. Coraz częściej to właśnie spełnienie określonych standardów środowiskowych i społecznych decyduje o możliwości pozyskania finansowania oraz warunkach, na jakich jest ono udzielane. O ile jeszcze niedawno ESG było postrzegane głównie jako element strategii wizerunkowej, obecnie staje się jednym z kluczowych parametrów oceny ryzyka inwestycyjnego.
Instytucje finansowe coraz częściej uwzględniają kryteria ESG w swoich procedurach kredytowych i inwestycyjnych. Dotyczy to zarówno banków finansujących projekty deweloperskie, jak i funduszy inwestycyjnych lokujących kapitał w nieruchomościach. W praktyce oznacza to konieczność wykazania, że projekt spełnia określone standardy – w szczególności w zakresie efektywności energetycznej, ograniczenia emisji oraz zgodności z regulacjami środowiskowymi. Brak takich parametrów może skutkować nie tylko mniej korzystnymi warunkami finansowania, ale w skrajnych przypadkach – trudnościami w jego uzyskaniu.
Na to zjawisko w dużej mierze wpływają przepisy unijne, których celem jest ograniczenie emisji gazów cieplarnianych związanych z użytkowaniem budynków. Dobrym przykładem jest tzw. dyrektywa budynkowa, która wprost wskazuje, że nowe budynki powinny być bezemisyjne, a już istniejące- poddawane modernizacjom poprawiającym ich efektywność energetyczną. W praktyce oznacza to dążenie do sytuacji, w której budynki w Unii Europejskiej będą cechowały się bardzo wysoką efektywnością energetyczną. Innymi słowy, mają zużywać jak najmniej energii do funkcjonowania i nie emitować na miejscu gazów cieplarnianych, w tym dwutlenku węgla.
Jednym z najbardziej zauważalnych efektów rosnącej roli ESG jest różnicowanie kosztu kapitału. Projekty spełniające wysokie standardy środowiskowe mogą liczyć na preferencyjne warunki finansowania, w tym niższe marże kredytowe czy większe zainteresowanie inwestorów instytucjonalnych. Z kolei budynki o słabszych parametrach energetycznych lub nieuwzględniające wymogów ESG są coraz częściej postrzegane jako obarczone wyższym ryzykiem. W konsekwencji mogą wymagać większego wkładu własnego lub oferować niższą stopę zwrotu.
Na rynku coraz częściej obserwuje się zjawisko tzw. „brown discount”, czyli spadku wartości aktywów niespełniających nowoczesnych standardów środowiskowych. Dotyczy to przede wszystkim starszych budynków, które nie zostały dostosowane do aktualnych wymogów energetycznych. Dla inwestorów oznacza to konieczność uwzględnienia w strategii nie tylko potencjalnych zysków, ale również kosztów modernizacji oraz ryzyka utraty wartości aktywa w czasie.
Znaczenie ESG widoczne jest również po stronie najemców. Coraz więcej firm – szczególnie międzynarodowych – przywiązuje dużą wagę do standardów środowiskowych budynków, w których prowadzą działalność. W efekcie nieruchomości spełniające wysokie kryteria ESG są łatwiejsze do wynajęcia i utrzymują stabilniejszy poziom obłożenia. Z kolei obiekty niespełniające tych standardów mogą tracić na konkurencyjności.
Wprowadzenie nowych wymogów technicznych i środowiskowych jest jednym z elementów szerszego trendu, w którym ESG przestaje być opcją, a staje się standardem rynkowym. Inwestorzy coraz częściej uwzględniają te czynniki już na etapie planowania projektu, traktując je jako integralną część strategii inwestycyjnej. Takie podejście pozwala nie tylko zwiększyć szanse na uzyskanie finansowania, ale również zabezpieczyć wartość nieruchomości w dłuższej perspektywie.
Rosnąca rola ESG oznacza fundamentalną zmianę w sposobie oceny inwestycji na rynku nieruchomości. Dostęp do kapitału coraz częściej zależy od tego, czy projekt spełnia określone standardy środowiskowe i społeczne. W praktyce oznacza to, że uwzględnienie ESG nie jest już wyłącznie kwestią wyboru – staje się warunkiem koniecznym dla realizacji i długoterminowej rentowności inwestycji.
Ograniczenie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy
Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad projektem kolejnej nowelizacji ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Największe kontrowersje budzą zapowiadane już od jesieni 2025 roku rewolucyjne zmiany w procedurze wydawania wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wpłyną one bowiem na wieloletni charakter decyzji WZ oraz znacząco ograniczą możliwość jej wydawania.
W pierwotnym zamyśle nowelizacja miała ograniczyć prawo do składania wniosków o wydanie decyzji WZ do właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości będących przedmiotem wniosku. Na ten moment wnioskodawcą decyzji o warunkach zabudowy będzie mógł być podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Prawo to może wynikać z prawa własności i użytkowania wieczystego, ale również ze służebności, użytkowania, zastawu, jak i z treści stosunku zobowiązaniowego. Przykładowo, postanowienia umowy najmu mogą przewidywać udzielenie takiego prawa najemcy w celu samodzielnej realizacji założenia budowlanego. Po nowelizacji do wniosku o wydanie decyzji WZ konieczne będzie załączenie oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej.
W nowelizacji przewidziano również uchylenie art. 63 ust. 1 ustawy, umożliwiającego wydanie w odniesieniu do tego samego terenu decyzji WZ więcej niż jednemu wnioskodawcy. Według praktyków może to oznaczać, że w odniesieniu do jednego terenu mogłaby zostać wydana jedynie jedna decyzja WZ, co drastycznie zawęzi możliwość oceny potencjalnego zagospodarowania danej nieruchomości. Wiceminister rozwoju i technologii wyjaśnia jednak, że uchylenie przepisu nie uniemożliwia jednemu podmiotowi wnioskowanie o różne decyzje o warunkach zabudowy dla tej samej nieruchomości. Możliwe ma być również wystąpienie o decyzje WZ przez zmieniony, nowy podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zmiana ma dotyczyć stricte liczby wnioskodawców, nie zaś liczby decyzji o warunkach zabudowy.
Niezależnie od udzielonego przez Ministerstwo wyjaśnienia nie można ignorować tego, że projektowane zmiany zmienią wieloletnią praktykę inwestorów i urzędów. Ograniczenie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy do wnioskodawców posiadających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane spowolni i utrudni proces inwestycyjny. Ocena potencjału inwestycyjnego nieruchomości będzie wiązała się z większymi kosztami i wymagała podjęcia konkretnych działań przygotowawczych – wybór odpowiedniej nieruchomości do realizacji inwestycji będzie wymagał więc wcześniejszych pogłębionych analiz.
W przypadku sprawnego procesu legislacyjnego oraz przyjęcia nowelizacji w obecnym brzmieniu, zmiany dotyczące możliwości wydawania decyzji o warunkach zabudowy miałyby zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2027 r. Związek Miast Polskich apeluje o nawet wcześniejsze wdrożenie przepisów – od 1 lipca tego roku.
Zbliża się termin raportowania spółek nieruchomościowych za 2025 rok
Podatnicy powinni pamiętać, że do 31 marca 2026 r. należy złożyć informacje dotyczące spółek nieruchomościowych oraz ich udziałowców.
Obowiązek raportowania dotyczy:
- spółek nieruchomościowych, które raportują dane swoich udziałowców,
- udziałowców (bezpośrednich i pośrednich) posiadających co najmniej 5% udziałów, praw głosu lub prawa do zysku.
Status spółki nieruchomościowej powstaje zasadniczo wtedy, gdy:
- wartość nieruchomości położonych w Polsce stanowi co najmniej 50% aktywów spółki,
- ich wartość przekracza 10 mln PLN,
- a w przypadku podmiotów kontynuujących działalność co najmniej 60% przychodów pochodzi z najmu, dzierżawy lub zbycia nieruchomości.
Raportowanie odbywa się elektronicznie poprzez formularze:
- CIT/PIT-N1 – składany przez spółkę nieruchomościową,
- CIT/PIT-N2 – składany przez udziałowców.
Niedopełnienie obowiązków raportowych może wiązać się z odpowiedzialnością karnoskarbową po stronie osób odpowiedzialnych za sprawy finansowe spółki.