Nexia Advicero | REAL ESTATE NEWS | Kwiecień 2025

1. Rozliczanie kosztów podatkowych w czasie przez dewelopera
2. Stacja ładowania pojazdów elektrycznych a podatek od nieruchomości
3. Fiskus uważa, że fundacja rodzinna nie skorzysta ze zwolnienia w CIT przy sprzedaży nieruchomości
4. NSA uznał, że spółki nieruchomościowe nieamortyzujące nieruchomości bilansowo, mogą kontynuować ich amortyzację podatkową

Rozliczanie kosztów podatkowych w czasie przez dewelopera

W interpretacji indywidualnej z dnia 3 lutego 2025 r. (znak: 0114-KDIP2-1.4010.761.2024.1.PK) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) określił jakie koszty podatkowe deweloper może zaliczyć jako koszty bezpośrednie, a jakie za pośrednie.

Wnioskodawcą była spółka deweloperska, która chciała potwierdzić w interpretacji indywidualnej czy dobrze kwalifikuje ponoszone koszty inwestycji deweloperskiej. W związku z prowadzoną działalnością spółka ponosiła szereg kosztów, co zrodziło pytania, które z kosztów powinny zostać zaklasyfikowane jako koszty uzyskania przychodu pośrednie, a które za bezpośrednie. Jest to ważne dla prawidłowego ich rozliczenia w czasie.

DKIS w interpretacji wskazał, że za koszty bezpośrednie należy uznać:

• koszty założenia i utrzymania rachunku powierniczego na realizowane przedsięwzięcie deweloperskie
• koszty wykonania infrastruktury technicznej i drogowej na terenie nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie (np. droga wewnętrzna dojazdowa do lokali)
• koszty wykonania instalacji wodno-kanalizacyjnej, gazowej i elektrycznej oraz budowy przyłącza cieplnego, przyłącza do sieci elektroenergetycznej
• koszt zagospodarowania terenu wokół budynku (tereny zielone, place zabaw)
• koszty umów deweloperskich, umów przedwstępnych, umów sprzedaży lokali, miejsc postojowych i pomieszczeń przynależnych, w tym także wypisów aktu notarialnego wydawanych przy zawarciu umów deweloperskich.

Zaś DKIS za pośrednie koszty uzyskania przychodów uznał:

• koszty zajęcia pasa drogowego dla celów budowlanych w związku z przedsięwzięciem deweloperskim
• koszty marketingu i reklamy w mediach dotyczące wyłącznie przedsięwzięcia inwestycyjnego, takie jak doradztwo w zakresie obsługi marketingowej, ekspozycja materiałów marketingowych na bilbordach, kampanie reklamowe
• koszty zarządzania sprzedażą kalkulowane jako prowizja ze sprzedaży lokali, powierzchni przynależnych oraz miejsc postojowych.

DKIS podkreślił, że taki podział kosztów wynika z faktu, że niektóre koszty, chociaż niewątpliwie związane są z osiąganymi przychodami, nie pozostają w uchwytnym związku z konkretnymi przychodami.
Stanowisko organu podatkowego należy uznać za racjonalne i uzasadnione. W razie wątpliwości, warto wystąpić o interpretację indywidualną, aby uzyskać ochronę w swojej indywidualnej sprawie.

Stacja ładowania pojazdów elektrycznych a podatek od nieruchomości.

W prawomocnym wyroku z dnia 29 stycznia 2025 r. (sygn. I SA/Sz 472/24) Wojewódzki Sąd Administracyjnych (dalej: „WSA”) w Szczecinie orzekł, że stacja ładowania pojazdów elektrycznych nie podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości z wyjątkiem fundamentu.

Wnioskodawcą była spółka, która wystąpiła o interpretację indywidualną w zakresie podatku od nieruchomości. Zamierza w przyszłości rozszerzyć zakres prowadzonej działalności poprzez działalność związaną ze stacjami ładowania pojazdów elektrycznych. W jego ocenie, za budowlę w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych powinien zostać uznany w takiej stacji wyłącznie fundament bądź podobna powierzchnia. Organ podatkowy nie podzielił stanowiska wnioskodawcy, wskazując, że stacje ładowania pojazdów elektrycznych, o których mowa we wniosku, podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, gdyż mieszczą się w pojęciu obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane (dalej: „u.p.b.”) oraz art. 2 pkt 27 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych (dalej: „u.e.p.a.”). Organ wskazał, że stacje ładowania pojazdów elektrycznych należy zakwalifikować do kategorii wolnostojących obiektów budowlanych zgodnie z artykułem 2 pkt 27 u.e.p.a. W ocenie gminnego organu podatkowego obiekt taki kwalifikuje się jako budowla.

Spółka złożyła skargę na interpretację indywidulaną i WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 29 stycznia 2025 r. (sygn. I SA/Sz 472/24) ją uchylił. Sąd w uzasadnieniu wyroku wskazał, stacje ładowania pojazdów elektrycznych nie zostały wymienione w treści art. 3 pkt 3 u.p.b. Ważne dla ustalenia statusu stacji ładowania pojazdów jest więc interpretacja zwrotu: „związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem”. Za budowlę uznaje się jedynie urządzenia techniczne scharakteryzowane w art. 3 pkt 9 u.p.b. lub w innych przepisach tej ustawy albo w załączniku do niej. WSA wskazał, że przy definiowaniu budowli jako przedmiotu opodatkowania podatkiem od nieruchomości nie wolno odwoływać się do innych niepodatkowych ustaw np. u.p.e.a. WSA w Szczecinie stwierdził, że stacja ładowania pojazdów nie stanowi urządzenia budowlanego, a w konsekwencji nie może być uznana za budowlę. Obiekt taki nie będzie więc podlegał opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości (z wyłączeniem ewentualnego fundamentu lub podobnej powierzchni).

Warto pamiętać, że sprawa toczyła się na gruncie przepisów o podatku od nieruchomości sprzed zmiany przepisów, która weszła w życie 1 stycznia 2025 r. W znowelizowanej ustawie nie przewidziano jednak zmian w opodatkowaniu takich obiektów jak stacje ładowania pojazdów elektrycznych.

Fiskus uważa, że fundacja rodzinna nie skorzysta ze zwolnienia w CIT przy sprzedaży nieruchomości

W interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2025 r. (znak: 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) uznał, że fundacja rodzinna nie skorzysta ze zwolnienia w CIT w razie sprzedaży nieruchomości po 10 lata od jej nabycia.

Wnioskodawcą była fundacja rodzinna, która zwróciła się do DKIS z wnioskiem o interpretację dotyczącym możliwości skorzystania ze zwolnienia przewidzianego dla fundacji rodzinnej określonego w art. 6 ust. 1 pkt 25 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawy o CIT”) w odniesieniu do transakcji zbycia nieruchomości po okresie nie krótszym niż 10 lat od ich nabycia. W jej ocenie, będzie mogła skorzystać z tego zwolnienia gdyż mieści się we wskazanym przez ustawodawcę wymogu – fundacja rodzinna może wykonywać działalność gospodarczą m.in. w zakresie zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. Wnioskodawca wskazał, że nieruchomości zostaną nabyte przez fundację rodzinną w celach inwestycyjnych, zamierza on ją wynajmować, a zgromadzone w ten sposób środki fundacja rodzinna chce przeznaczyć na dokonywanie dalszych inwestycji. Wnioskodawca wskazał też, że nie wyklucza, po okresie 10 lat, zbycia tych nieruchomości.

DKIS w interpretacji indywidualnej z dnia 17 stycznia 2025 r. (znak: 0111-KDIB1-2.4010.700.2024.1.DK) nie zgodził się ze stanowiskiem wnioskodawcy i uznał, że zbywanie mienia jest dozwoloną działalnością gospodarczej fundacji rodzinnej, podlegającą zwolnieniu o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia. DKIS wyciągnął wniosek, że jeżeli fundacja nabędzie nieruchomości, które zakłada, że po jakimś czasie sprzeda, to wnioskodawca mija się z celem jakiemu powinno służyć powołanie fundacji rodzinnej, tj. zabezpieczenie beneficjentów w długiej perspektywie czasu. Nabycie nieruchomości, które zostaną zbyte przez fundację rodzinną, wykracza poza zakres dozwolonej działalności określonej w art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej i będzie objęte 25% stawką podatku na podstawie art. 24r ust. 1 ustawy o CIT.

Zapraszamy do kontaktu z ekspertami Nexia Advicero, którzy mają doświadczenie w temacie fundacji rodzinnych.

NSA uznał, że spółki nieruchomościowe nieamortyzujące nieruchomości bilansowo, mogą kontynuować ich amortyzację podatkową

W wyroku z dnia 3 kwietnia 2025 r. (sygn. II FSK 756/23) Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) orzekł, że pomimo zmian wprowadzonych od 1 stycznia 2022 roku, spółki nieruchomościowe nieamortyzujące nieruchomości bilansowo, mogą amortyzować je dalej podatkowo.

Sprawa dotyczyła spółki nieruchomościowej, która wystąpiła z wnioskiem o interpretację indywidualną, wnosząc o potwierdzenie przez organ podatkowy, czy w brzmieniu art. 15 ust. 6 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej: „ustawy o CIT”) obowiązującym od 1 stycznia 2022 r. jest uprawniona do zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych sklasyfikowanych w grupie 1 Klasyfikacji Środków Trwałych? Wnioskodawca zaznaczył, że nieruchomością jest hala magazynowa i dla celów bilansowych nie stanowi środka trwałego podlegającego odpisom amortyzacyjnym. Powołując się na konstytucyjną zasadę ochrony interesów w toku, uważała, że może kontynuować w ten sposób rozpoczętą już amortyzację podatkową nieruchomości.

W interpretacji indywidualnej z dnia 3 czerwca 2022 r. (znak: 0111-KDIB1-1.4010.146.2022.1.AND) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „DKIS”) nie zgodził się z takim stanowiskiem wnioskodawczyni. DKIS wskazał, że jeżeli spółka nieruchomościowa nie dokonuje odpisów amortyzacyjnych na gruncie Ustawy o Rachunkowości (dalej: „UoR”) to nie będzie mogła po zmianie przepisów rozpoznać kosztów uzyskania przychodów z tytułu dokonywanych na podstawie ustawy o CIT odpisów amortyzacyjnych.

Wnioskodawczyni nie zgadzając się z wydaną interpretacją indywidualną, zaskarżyła ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (dalej: „WSA”) w Warszawie, który w wyroku z dnia 31 stycznia 2023 r (sygn. III SA/Wa 1788/22) podzielił jej stanowisko i uchylił interpretację DKIS. WSA zgodził się z tym, że jeżeli spółka rozpoczęła amortyzację przed rokiem 2022, to nie ma do niej zastosowania nowo wprowadzone ograniczenie w amortyzacji podatkowej. W uzasadnieniu sąd wskazał na niejednoznaczność nowych przepisów w tym zakresie oraz stosując zasadę in dubio pro tributario nakazującą niedające się rozstrzygnąć wątpliwości co do treści przepisów na korzyść podatnika, uchylił negatywną interpretację DKIS.

Wyrok WSA w Warszawie zaskarżył do NSA organ podatkowy. W wyroku z dnia 3 kwietnia 2025 r. (sygn. II FSK 756/23) NSA nie podzielił jego argumentacji i oddalił skargę kasacyjną DKIS. W ustnych motywach rozstrzygnięcia sąd kasacyjny wskazał na konieczność odwołania się przy wykładni nowo wprowadzonych przepisów do przepisów przejściowych – których ustawodawca w tym przypadku nie uchwalił. NSA podkreślił, że w takim przypadku należy uwzględnić wartości rangi konstytucyjnej oraz dorobek orzeczniczy sądów administracyjnych. Uwzględniając zasadę ochrony interesów w toku ograniczenie należy uznać, że wprowadzone zmiany w art. 15 ust. 6 ustawy o CIT dotyczą podatników dokonujących odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami UoR. Jeśli spółka nieruchomościowa nie dokonuje takich odpisów amortyzacyjnych to nie stosuje się do niej ograniczeń wprowadzonych w związku ze zmianą tego przepisu z początkiem 2022 roku. NSA wskazał, że możliwe jest dalsze kontynuowanie rozpoczętej amortyzacji podatkowej przez spółkę nieruchomościową.

W tym ważnym dla spółek nieruchomościowych temacie amortyzacji NSA nie podzielił niekorzystnych dla podatników poglądów fiskusa. Jeśli takie stanowiska sądu zostanie utrwalone to jest to dobra wiadomość dla wielu podatników. Zapraszamy do kontaktu z ekspertami Nexia Advicero, którzy mają doświadczenie w temacie amortyzacji w spółkach nieruchomościowych.