Koniec marca był dla wielu podmiotów kluczowym momentem na realizację licznych obowiązków sprawozdawczych. Jednym z nich jest obowiązek raportowania w przypadku posiadania statusu spółki nieruchomościowej. Jednak sama konieczność raportowania to tylko wierzchołek góry lodowej. Znacznie większym wyzwaniem okazuje się obecnie prawidłowe ustalenie czy dany podmiot w ogóle spełnia ustawową definicję. Problem ten wynika przede wszystkim z ewoluującego podejścia organów podatkowych do sposobu liczenia udziału nieruchomości w strukturze aktywów. W niniejszym artykule przedstawiamy sposób określania statusu takich podmiotów, ze szczególnym uwzględnieniem pośredniego posiadania nieruchomości.
Ewolucja metod ustalania pośredniego posiadania nieruchomości
Aby ustalić czy została spełniona definicja spółki nieruchomościowej, konieczna jest weryfikacja wartości bilansowej aktywów. W tym zakresie stanowisko organów podatkowych ulegało pewnym zmianom.
W pierwszych latach obowiązywania przepisów podejście fiskusa można było określić jako dość formalne. Kluczowe znaczenie miała wartość bilansowa udziałów lub akcji w spółkach zależnych. Innymi słowy – analizowano to, co widnieje w bilansie inwestora, a nie poziom aktywów faktycznie posiadanych przez spółki zależne.
Z czasem jednak organy zaczęły odchodzić od tej perspektywy na rzecz bardziej ekonomicznego spojrzenia. Wprowadzono podejście polegające na przyjrzeniu się spółkom zależnym i uwzględnianiu wartości posiadanych przez nie nieruchomości – proporcjonalnie do udziału.
To podejście wydawało się bardziej intuicyjne i spójne z celem regulacji. Jednak najnowsze interpretacje potwierdzają, że stabilizacja w tym temacie była chwilowa.
Nowe podejście – subtelna zmiana, istotne konsekwencje
Aktualna linia interpretacyjna wprowadza dość istotną modyfikację – jednak nie zakresie tego, co uznajemy za „nieruchomości”, ale w jaki sposób definiujemy całość aktywów spółki.
Obecnie organy podatkowe wskazują, że przy ustalaniu wartości aktywów (czyli tzw. mianownika wskaźnika) należy opierać się wyłącznie na danych z jednostkowego bilansu spółki. Oznacza to brak uwzględnienia aktywów podmiotów zależnych – nawet jeśli wartość ich nieruchomości jest częściowo uwzględniana w liczniku.
Taka konstrukcja prowadzi do pewnej niespójności: z jednej strony odwołujemy się do spółek zależnych, a z drugiej ignorujemy ich aktywa przy określaniu całkowitej bazy odniesienia. W efekcie wskaźnik udziału nieruchomości może osiągnąć wysoki poziom.
Dlaczego jest to tak ważne?
Dla wielu podatników ta zmiana może mieć charakter przełomowy. Nawet jeżeli działalność gospodarcza spółki nie uległa modyfikacji, zmiana sposobu liczenia proporcji może spowodować przekroczenie ustawowego progu 50% i uznanie spółki za nieruchomościową, a także powstanie nowych obowiązków raportowych.
Co więcej, zmiany te nie wynikają z nowelizacji przepisów, lecz ze zmiany ich interpretacji przez organy podatkowe. To oznacza, że podatnicy muszą na bieżąco śledzić stanowisko organów, a nie tyko nowelizacje ustawy.
Gdzie pojawiają się największe ryzyka?
Najbardziej narażone są podmioty działające w ramach rozbudowanych struktur holdingowych. Im więcej poziomów zależności, tym trudniejsze staje się:
- ustalenie rzeczywistego udziału w nieruchomościach,
- zebranie danych finansowych wszystkich podmiotów,
- zastosowanie właściwej metodologii do sporządzenia kalkulacji,
- zachowanie spójnego podejścia w czasie.
Dodatkowym problemem jest brak jednolitej praktyki oraz ryzyko, że przyjęta przez podatnika metoda zostanie zakwestionowana przez organy podatkowe.
Jak możemy Państwu pomóc?
W Nexia Advicero oferujemy:
- analizę struktury grupy i identyfikację obszarów ryzyka,
- opracowanie spójnej metodologii kalkulacji wskaźnika,
- pomoc w przygotowaniu dokumentacji podatkowej,
- wskazanie możliwych sposobów postępowania,
- reprezentację podatnika w kontakcie z organem podatkowym.
Co istotne – w wielu przypadkach odpowiednio wczesna analiza pozwala uniknąć błędów, które mogłyby skutkować sankcjami lub sporami.
Zmiany w podejściu fiskusa do ustalania pośredniego posiadania nieruchomości pokazują, jak dynamiczne i nieprzewidywalne potrafi być otoczenie podatkowe. Nawet drobne modyfikacje interpretacyjne mogą prowadzić do istotnych konsekwencji, dlatego dziś kluczowe staje się nie tylko poprawne stosowanie przepisów, ale również ich bieżąca interpretacja i umiejętność dostosowania się do zmieniających się realiów. Tym samym, zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami.