Dnia 24 czerwca 2024 r. Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: NSA) wydał wyrok (sygn. akt I FSK 1661/20), w którym 7 sędziów zadecydowało, że cesja praw z umowy deweloperskiej stanowi usługę objętą 23% stawką VAT. Oznacza to, że w tym przypadku nie znajdą zastosowania przepisy o stosowaniu 8% stawki VAT dla dostawy lokalu mieszkalnego.

Rozstrzygnięcie NSA

Problem dotyczył sprawy, na podstawie której należało rozstrzygnąć czy cesję uprawnień z umowy deweloperskiej należy traktować jako usługę opodatkowaną stawką 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej: ustawa o VAT), czy jako czynność związaną z dostawą lokalu mieszkalnego opodatkowaną stawką 8% zgodnie z art. 41 ust. 12a-12c ustawy o VAT.

Z uwagi na istnienie odmiennych wykładni w zakresie opodatkowania cesji umowy deweloperskiej podatkiem od towarów i usług, przedmiotowe zagadnienie zostało pozostawione do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów.

Rozliczenie cesji

Zdaniem NSA cesja praw i obowiązków z umowy deweloperskiej nie może zostać uznana za dostawę towaru. Powodem tego ma być brak wystarczającego związku pomiędzy cesją praw i obowiązków z umowy deweloperskiej a dostawą lokalu mieszkalnego. Wskutek tego NSA stwierdził, że ta czynność będzie stanowiła usługę, dla której zastosowanie znajdzie stawka VAT w wysokości 23%.

NSA odniósł się także do kwestii podstawy opodatkowania i wyraził stanowisko, zgodnie z którym za podstawę opodatkowania należy uznać wyłącznie kwotę stanowiącą „odstępne” od cesjonariusza na rzecz cedenta. W podstawie opodatkowania nie będą zatem ujęte kwoty zwrotu wpłat (zaliczek), których płatności dokonał cedent na rachunek dewelopera na poczet ceny nieruchomości.

Konsekwencje dla podatników

Wyrok NSA niewątpliwie wpłynie na rozstrzygnięcia sądów administracyjnych w podobnych sprawach i może wpłynąć na ukształtowanie linii orzeczniczej w podobnych sprawach. Zwracamy uwagę, że opisywane rozstrzygnięcie dotyczyło cesji uprawnień z umowy deweloperskiej na gruncie ustawy o VAT, lecz pomimo tego może wpłynąć również na ukształtowanie orzecznictwa dotyczącego innego rodzaju cesji.

Jeżeli mają Państwo wątpliwości czy wyrok NSA wpłynie na dokonane przez Państwa transakcje dotyczące cesji umów deweloperskich, zapraszamy do kontaktu z naszymi ekspertami, którzy chętnie udzielą odpowiedzi na Państwa pytania.